월세 보증금 지키기: 소액임차인 최우선변제는 무조건 안전한가?

* 이 글은 인터넷으로 얻은 부정확한 지식을 기반으로 주절주절 작성한 글입니다. 해당 글을 기반으로 계약서를 작성하거나 금전거래를 하여 입는 손해의 책임은 스스로에게 있습니다.

 

 

 

 

전세 탈출, 월세 입성

 

 

지난 전세를 무사히 살고 나왔으나 다시 전세를 들어가기엔 심장이 많이 작아졌다.
들어갈 때도 걱정하면서 들어갔지만 그땐 '가능성'의 영역이었지, 실제로 전세사기가 그렇게 많이 터진다고 뉴스에 도배될 때가 아니었다.
하지만 이제는.... 차마 피같은 내 전재산을 날릴 위헙을 무릅쓰기가 두려워졌다ㅠㅠ

그래서 이번에는 월세를 들어가기로 했다.
다달이 돈이 좀 나가더라도 보증금을 낮추면 방을 뺄 때 리스크도 적고
사실 따지고 보자면 전세도 공짜로 사는 건 아니었다

(정신승리에 가까울 수 있짖만 따져보자면 ㅠㅠ)

일단 전세대출 받아서 다달이 나가던 이자가 10여만원 있었고

전세와 별개로 넣어둔 내 돈 n천만원도 투자까지 안가고 예금에만 넣어놨어도

3% 이율만 받아도 천만원당 월 2만원 정도의 이자가 붙으니

5천이면 10만원... 1억이면 20만원씩의 돈을 놓치고 있던 것이다

즉 내돈 1억에 대출이자 월10만원이면 사실상 30만원짜리 월세를 산 것이다!!!

 

하지만 알다시피 서울에 30만원으로 멀쩡한 월세를 구할 수는 없고 ㅎㅎㅎ

어찌됐든 전세보다는 지출 부담이 커진다ㅠㅠ

지출을 조금이라도 줄이기 위해 보증금 조정을 통해 반전세를 알아보게 되고

(보증금이 높아지더라도 1000만원에 5만원씩 조정하면 위에서 계산한 이자 2만원보다는 보증금을 높이는게 훨씬 낫다)

그러다보면 반전세 보증금 어디까지 높여도 될까 하는 고민이 드는 것이다.

 

이때 등장하는게 '소액임차인 최우선변제'의 개념인데

비싼 몇억짜리 아파트 전월세 말고 나같은 쩌리들이 동네 원룸 한칸 빌려서 사는 '소액' 세입자의 돈은

근저당이나 다른 채권자들보다 우선시해준다는 말이다.

 

 

 

 

소액임차인! 근저당! 순위! 이게 대체 무슨 말이냐?

 

 

 

보통 보증금을 떼이는 가장 흔한 패턴이 아래와 같은 것이다.

 

1. 집주인이 집을 담보로 돈을 빌림 (보통 은행)

2. 집주인이 담보잡힌 집에 세입자를 받음

3. 집주인이 돈 못갚겠다 배쨰라 하면 은행은 ㅇㅋ 배 째줄게 하고 쫓아와서

4. 담보로 잡았던 집을 접수함

5. 은행이 집을 가지고 월세를 받아먹는 건 아니고, 집을 팔아서 못받은 돈을 메꾸려고 함

6. 집이 경매에 부쳐짐.

7. 마침내 집이 경매에서 팔리면 그 돈을 은행이 혼자 먹는 게 아님

8. 집 판 돈(=낙찰금)을 가지고 채권자들끼리 순서 싸움이 시작되는데...

 

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여기서 선순위, 우선순위, 최우선(변제) 같은 얘기가 나오는 것이다.

 

부동산 계약을 할 때 무조건 등기부 등본을 떼보라고들 한다.

등본에서 여러가지 정보, 예컨대 주소와 면적, 소유자 등등을 확인할 수도 있지만

[을구]에 보면 이 집에 걸린 다양한 이해 권리 사항이 나와있다.

보통 여기를 보고 근저당이 없는지, 있다면 얼마인지를 확인하는 게 집 구할때의 정석이다.

 

 

 

 

 

시뮬레이션 1

 

위 시나리오에서 7번 상황을 가정하자.

집이 8억에 팔렸다!

은행이 집주인에게 빌려준 돈은 5억이었다.

그럼 5억으로 은행 빚을 갚고, 남은 3억 중 2억으로 세입자의 보증금을 물어준다.

해피엔딩.

낙찰가 8억	가져가는 돈	받아야 할 돈
1순위) 은행	5억	5억
2순위) 세입자	2억	2억
3순위) 집주인	1억	-

 

 

그런데 만약 집이 후져서 경매에서 안팔림.

경매에서 유찰이 되면 가격이 20%씩 다운된다...

그라다가 6억에 겨우 낙찰됨.

 

다힝해 은행은 떼인 돈 5억을 되찾을 수 있음

그런데 세입자는?

은행 빚 갚고 나니 남은 게 1억 뿐임

그럼 안타깝지만....  내 보증금 2억 중에 1억만 돌려받고 나머지 1억은 그냥 날리시는 거세요...

전세대출 받았다?

님의 돈으로 갚으셔야 해요....

 

낙찰가 6억	가져가는 돈	받아야 할 돈
1순위) 은행	5억	5억
2순위) 세입자	1억	2억

 

 

 

 

선순위

 

이때 은행이 무조건 먼저 가져가는 게 아님

채권자들 사이에 순위가 있는데, 돈을 "먼저 빌려준 사람 먼저 받아가기"임

 

은행도 집 담보로 5억을 빌려줬지만

세입자도 거주계약을 하고 보증금 2억을 집주인에게 '빌려준' 것임

만약 세입자가 먼저 보증금을 내고 살고 있었는데 은행이 나중에 근저당을 걸었다

그러면 6억에 낙찰됐을 때 세입자 보증금 2억을 먼저 내주고 은행은 4억만 챙기고 1억 손해를 보게 된다.

 

낙찰가 6억	가져가는 돈	받아야 할 돈
1순위) 세입자	2억	2억
2순위) 은행	4억	5억

 

이렇게 돈 받는 순위가 날짜순 선착순이기 때문에

임대차계약을 하자마자 전입신고를 하고 확정일자를 받으라는 것이다

이 확정일자가 돈 받는 번호표이기 때문..

 

 

 

 

시뮬레이션 2

 

그런데 이 번호표와 상관 없이 무조건 돈을 주는 경우가 있다.

하나는 밀린 나랏돈(소위 '국세 체납액')

그리고 다른 하나가 소액 임차인의 보증금이다!

 

6억에 낙찰됐을 때를 다시 시뮬레이션 해보자

1순위인 은행이 줄을 서고 2순위인 세입자가 뒤에 기다리고 있다.

그런데 앗, 알고보니 집주인이 세금을 몇년치를 안내서 한 7천만원이 밀렸대;;

 

국세는 항상 0순위이다.

6억을 가지고 우선 밀린 세금 7천만원을 가져감

남은 돈은 5억 3천.

은행이 빌려준 5억 받아감.

남은 돈은? 3천.

세입자가 받아야할 보증금은? 2억.

안타깝지만 세입자는 3천만 돌려받고 1억7천은.... 날리는거임

 

 

낙찰가 6억	가져가는 돈	받아야 할 돈
0순위) 세금	7천	7천
1순위) 은행	5억	5억
2순위) 세입자	3천	2억

 

그런데 만일 세입자가 2억짜리 전세가 아니고 보증금 5천에 월세50짜리 반전세 세입자였다면?

현재 서울 기준으로 보증금 1.65억 이하는 '소액임차인'에 해당하고

이경우 보증금 5,500만원까지는 '최우선' 변제금에 해당한다

이말인 즉슨 0순위인 국세보다도 더 앞선 -1순위가 되는 것이다.

 

 

 

 

 

시뮬레이션 3

 

다시 6억 낙찰의 시뮬레이션으로 돌아가보면

1순위인 은행보다 먼저인 나랏돈, 그보다 최우선시되는 세입자가 있는 것이다.

즉 6억에서 소액 세입자 보증금인 5천만원을 먼저 돌려준다!

그리고 남은 5억5천에서 밀린 세금 7천만원을 거둬감

마지막으로 남은 4억8천을 은행이 가져가고 2천만원을 손실로 남김

 

낙찰가 6억	가져가는 돈	받아야 할 돈
최우선) 세입자	5천	5천
0순위) 세금	7천	7천
1순위) 은행	4억8천	5억

 

 

 

 

 

 

'소액임차인'과 '최우선변제금'의 조건

 

보다시피 최우선변제금은 돈없는 세입자 불쌍하니까 새치기를 시켜주는 치트키이다.

 

'소액' 임차인의 기준은 지역마다 그리고 시기마다 다른데

우선 지역별로 보자면 아래와 같다.

 

표가 두개인데 두개를 다 봐야 한다.

위 표의 소액임차인 범위에 해당하는 금액을 다 변제해주는 것이 아니라

소액임차인 범위에 해당하는 보증금 중에 아래 표의 우선변제금액만 변제해주는 것이다.

 

예를들어 서울에서 1억짜리 전세를 살다가 경매가 넘어가면

1억6천500만원 이하라서 소액임차인에 해당하지만

최우선변제되는 금액은 아래 표대로 5천500만원이 최대이고 나머지 1억1천만원은 후순위로 밀려남.

 

 

 

 

근저당 설정일

 

그리고 또하나 중요한 것은

세입자가 계약서를 쓰고 입주하는 날이 아니라 선순위채권자, 즉 근저당이 잡힌 날짜를 기준으로 한다는 것이다.

 

 

https://weekly.khan.co.kr/article/202306161148351

 

 

2025년 기준 서울의 우선변제금액은 5,500만원이지만

만약 들어가려는 집에 2019년에 설정된 근저당권이 있다면

최우선으로 변제되는 금액은 3,700만원 뿐이고 나머지 금액은 후순위로 밀린다.

(입주일보다 근저당이 먼저 잡혔으므로 당연히 가장 뒷줄에 서게 된다)

 

 

https://blog.naver.com/dldbfkr/223172074137?photoView=0

연도별 소액임차인 최우선변제금

 

 

현재는 2023년 2월 21일 개정된 기준이 가장 최신이므로

이날 이후로 설정된 근저당이라면 (서울 기준) 5,500만원까지는 최우선순위지만

그보다 이전에 설정된 근저당이 있다면 날짜와 금액을 잘 따져봐야 한다.

 

 

 

 

 

최우선 변제금의 전제조건: 집을 팔아야 한다

 

 

그리고 설령 최우선변제금에 해당하더라도 돈을 돌려받지 못하는 경우도 있다.

바로... 경매가 안 되는것.

유찰... 유찰... 10억짜리 집이 8억에 나왔다가 6억에 나왔다가 4억에 나왔다가....

마침내 2억이라는 말도 안되는 금액에 누군가 겨우 낙찰을 받았다.

 

일단 이과정까지 오는데 몇달~몇년이 걸리므로 이미 정신적으로 피폐해졌을 것이다ㅠ

한 보증금 500짜리 월세 세입자라면 경매 낙찰 기다리다가 월세로 보증금 다 까먹고 그냥 나갔을 수도 있다.

(월세 50짜리 세입자라면 10개월만 살아도 보증금이 다 소진된다)

 

그러나 5,500까지 최우선 변제가 된다고 해서 보증금 5천에 들어온 세입자는

4년 2개월을 살거나 보증금을 돌려받거나 해야 한다....

그래서 이제나 저제나 낙찰을 기다렸는데

2억이면 그래도 뒷순위자들은 몰라도 내 보증금 5천만원을 받기엔 넉넉하지 않나? 라고 생각할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

소액 임차인이 여러명인 경우

 

하지만 만약 이 집이 아파트나 오피스텔같은 단독 가구가 아니라

단독주택 건물 하나에 방 여러개있고 개별등기도 안되는... 다가구 원룸이었다면?

101호, 102호, 103호, 201호, 202호, 203호, 301호, 302호, 303호

총 아홉집이 각각 보증금 5천씩을 들고 최우선 변제금 달라고 줄을 서있는 것이다.

아홉집 x 5천만원이면 4억5천이다.

 

집 판 돈은? 2억.

소액임차인 간에 순위는 동일하다. 모두 1/n으로 나눠가진다.

2억을 9명이 나누면 1인당 2천200만원 정도가 나온다....

 

그런데 함정이 하나 더 있다.

(무슨 함정이 끊이지 않음;;;)

바로 소액임차인의 최우선 변제금은 집을 판 낙찰금액의 1/2 한도에서만 보장이 된다ㅠㅠ

그말인즉슨 낙찰금액 2억의 절반인 1억을 세입자들 9명이서 나눠가져야 한다는 것이다.

 

 

 

 

ㅎㅎㅎㅎ

1억 나누기 9는 1천1백만원 정도

 

결국 최우선변제금 이내라고 안심하고 들어갔지만

4천만원 정도를 날리게 되는 것이다....

 

 

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함정 1, 함정 2, 함정 3, .... 함정 n

 

돈을 돌려받고 말고를 떠나서 이런 경매과정 자체가 굉장히 고통스럽고 힘들다고 한다ㅠ

우선은 이런 일이 애초에 안 일어날 것같은 집을 찾는게 중요하지만

사실 무당도 아니고 어떻게 알겠는가

 

그다음으로 중요한 것은, 소액임차인이라면 근저당 액수보다 근저당 시기와 건물 시세를 확인해야 한다.

근저당 시기는 당연히 최우선변제금의 한도를 확인하는 용이고

(중개사들이 무조건 5,500만원까지 된다고 우기기도 하는데 본인이 챙겨야 한다 ㅡㅡ)

건물 시세는 경매로 넘겼을 때 두세번 유찰되더라도 괜찮을 만한지 가늠하는 용도이다.

단독주택같은 경우엔 시세가 잘 안나오지만 공시지가를 조회해보거나(공시가와 실거래가는 별개이다)

주변 건물들의 매매가를 가지고 대충 가늠할 수밖에...

 

그리고 다가구라면 해당 건물 세입자들의 총 보증금이 얼마정도인지도 확인을 해야 한다ㅠ

그래야 엔빵 했을때 어느정도나 떨어질 지도 계산을 할 수 있으니.

 

 

 

 

 

뭐가 이렇게 복잡한가?!

돈과 법률의 세계란 이토록 어렵고 멋모르는 청년들이 한몸 누일 곳 찾다가 전재산 홀랑 까먹기란 너무나도 쉽다

 

부동산에 가면 공인중개사가 알아서 잘 알려주겠지 라고 생각할 수도 있으나

10년의 자취경험상 정말 좋은 중개사는 흔치 않고, 인성이 나쁜 사람까지는 아니어도 원룸같은 소액 거래에 세심하게 신경쓰지 않거나 아예 지식이 모자라서 잘못 안내하는 중개사들도 많다.

그리고 슬프지만 많은 경우 중개사들은 (양쪽에서 같은 중개수수료를 받는데도 불구하고) 세입자보다 집주인의 편에서 세입자를 설득하는 경우가 많았다.... 물론 정말 좋은 분들도 있긴 있었지만 ㅠㅠ

 

아무튼 전세의 늪을 빠져나오려 하니 월세의 세계 또한 쉽지 않아보였다.

전세보증금에 비해 적다 뿐이지 월세 보증금이라고 해서 쉽사리 잃어도 되는 금액은 아니니까.

다들 좋은 집에서 무사히 살고 돈떼먹는 집주인들은 지옥에 가길 ㅠㅠ